主题: 未来40年,大量城市将走向衰落!!!

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  • 发表于:2019/5/13 20:56:48
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未来40年,大量城市将走向衰落!!!

本文主要观点参考赵燕菁教授,分享给大家主要是在新型城镇化背景下,对于房地产投资其实就是城市投资,本文观点具有一定参考价值,值得每一位与城市发展和地产行业相关的人士阅读和思考,或颠覆现有地产集团的城市进入评价指标体系。

赵燕菁, 2007-2015,厦门规划局(委)局长(主任);2015,厦门大学经济学院/建筑学院,教授;

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01

中国特色的城市化

改革开放之前,中国的城市化水平一直很低。1978年城市化率为17.9%,与西汉的水平(17.5%)差不多;我们建国的时候城市化水平为10.6%,还不如战国时候的水平(15.9%)。

历史上,城市化水平最高的是南宋22%,这一水平直到1984年被再次达到。

要解释城市化,首先要回答什么是城市?在我看来,城市跟农村最大的差别就是公共服务,城市的本质就是公共服务的加总。

我们可以把公共服务视作一种由“政府”提供的商品。政府就是一个提供公共服务的企业。在这个意义上,政府从来就不是市场的对立面,而是市场的一部分。

公共服务就是原本每一个市场主体需要自己的做的事情,政府将其集中起来统一提供,然后通过税收获得回报。

比如,道路、桥梁、电力、教育、治安……。政府与企业分工,就是政府做重资产,企业做轻资产。

因此,世界上从来不存在“国进民退”或“国退民进”,一定是“国进民进”、“国退民退”。政府与企业就像公路和汽车,两个是共生的关系。

同所有商业模式一样,城市的供给也可以分为两个阶段,第一个阶段是资本增长阶段,政府修路、修桥,建水库、机场、码头,搞“七通一平”等;

第二个阶段是运营阶段,招商、引资,通过企业、跟人交税,覆盖成本,获得收益。

能盖厂房的企业很多,但能赚钱的企业没几家。城市也一样,建设起来的城市很多,能通过运营最终获利的很少。

既然政府的分工是要做重资产,第一件事就要解决的资本来源问题。中国几千年来都没解决这个问题。只能--通过过去现金流收入(比如税收)的积累来覆盖资本性支出(地铁等城市配套建设)。这样的增长模式非常痛苦。

改革开放之前,中国的积累率全世界第一,最后险些走到经济崩溃的边缘。这就解释了为什么以前中国要计划生育,要控制人口。

因为在没有足够的资本田间下,人口是负资产,人口越多经济越差。只有在解决了资本问题后,人口才变成增长的正面因素。

中国是怎么解决资本不足的问题的?卖地。大家看看政府卖地的收入属于哪项?

卖地只解决了修路的钱是从哪来的问题,不是真正的收入,道路真正的收入是过路费。

城市也是如此,卖地能解决“七通一平”的资金,但不能一定创造足够税收。

这就是为什么说,中国过去四十年,不存在“土地财政”,大家现在常说的“土地财政”,其实应该叫“土地金融”。

资本来自于几个主要的市场,如股票市场,债券市场(包括银行贷款),还有土地市场,其他的国家很少用土地作为主要的资本来源,股票市场是最主要的。

我国为什么用土地来解决金融问题?因为改革开放的初始条件,无法依靠股票市场和债券等资本市场获得资本。

其实,直到今天也是如此。但我国土地的初始条件和其他国家不一样。这要追溯到1982年《宪法》。

在这部宪法中,中国第一次规定了城市土地都归国家所有,土地不能以任何方式抵押转让,所以没有人关心土地属于谁。地方政府代表国家拥有土地,所以我国的原始资本的产权一开始就界定为地方政府。

大家想想我们国家城市的怎么卖地的?规划局别人的地上(还没征收这块地)画一个红线,把土地拿到银行去抵押,银行就把钱借出来了。

然后政府拿这笔钱去征地拆迁,搞“七通一平”后卖掉,再把钱还给银行。你让印度规划局也画一红线试试?一分钱也带不出来!这对我们国家来讲是非常重要的。

所有开发商自己不能去农村拿地,为什么?因为土地必须先变成国有,才能有使用权,政府垄断了一级市场,这就是中国土地市场的来源。所以,地价是资本收益,地租是现金流。

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02

土地金融效果

接下来,我们看看效果。

中国的土地金融支持了中国巨大的基础设施,即使人均GDP比我们高好几倍的国家,也未必有我们的基础设施好。

正是因为中国政府因为做了码头、机场、高铁这些重资产,嫁接在中国解决平台上的那些企业,无论内资还是外资,才可以做轻资产,如果没有中国电信、中国移动等国有企业,你让马云从基础设施开始建起,阿里巴巴根本建不起来。

正是由于土地金融创造的资本,使中国第一次拥有了向基础设施、高科技、军事等重资产领域投入的资本。没有土地,这些都不可能有。

所以你看今天的中国,无论研发、并购还是外援,一点也不像穷国,穷国特点就是是没钱,是找人借钱,而我们现在虽然比你收入差,但我们反过来借钱给你,中国的表现更像是一个资本生成大国。这都是土地金融所致。

现在很多人说房地产挤出了实体经济,我一直不知道它的依据是什么。2008年以后,我们国家房地产大繁荣。

在土地金融支持下,实体经济的确产生了很多过剩,但大家也必须同时看到实体经济的真是进步。对比中、美、日“财富世界500强”的数量,从2008年开始中国的数量急剧上升,美国和日本都在下降。

你可以说那些都是银行和房地产,都是虚拟经济,不是实体经济。但你再对比中日美制造业增加值,在2007年超过日本,紧接着超过美国,在世界历史上,没听说过有制造业增加值超过美国的其他国家。

你还可以说,人家日本GDP比我们少,但GNP(国民生产总值)比我们多,海外还有投资了另一个日本。这张图对比日本的海外投资和中国的海外投资,我们看到,从2008年以后,中国在海外投资也开始迅速增加,现在基本上赶上日本。

如果没有土地金融,中国在资本密集型领域不可能有这样竞争力,像过去十年来,中国在投入芯片超前的高科技领域,大规模密集投资,没有土地金融的支撑,靠财政收入根本是不可能的。

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03

城市增长转型

现在大家关心的是,土地金融带来的增长还可以持续吗?我的结论是,这样的增长很难持续。为什么说增长不可持续?

过去40年基本都是靠城市化拉动经济增长,现在这个进程快结束了。

大家会觉得不对呀,2011年我们国家城市化水平才第一次超过50%,2015年城市化水平也不过56%,人家日本都是在这个点上开始起飞的呀?

但是大家看一下中国的建成区面积,马上就会明白中国城市相对于城市人口其实大大超前了,而和投资真正相关的是建成区面积,而不是人口。

中国改革开放时的建成区面积是7000平方公里,2015年是10万平方公里。假设2015年不再建设新城,也足以容纳77%的中国人口。

如果跟踪建成区面积,就会发现投资需求其实已经完成了,城市的房子全建好了,等着人进去住,道路、地铁等基础设施都修好了,该花钱的投资已经没了。

为什么会是这样?因为土地财政的融资能力远远超过人类历史上所有融资模式。中国的土地财政使我们的资本能力特别强,所以人还没住进去,城市就建完了。

我认为,十九大对于中国经济的判断是对的,即我国经济已由高速增长转向高质量发展。那么转型经济的资本结构,最大特点是什么?就是资本性支出急剧下降(不需要建这么多基础设施了)。

改革开放初始阶段,需要大量修路建桥,但是现在修路建一环、二环、三环等,北京的七环快要修到天津、河北了,还能怎么修呢?当基础设施达到一定水平的时候,基础配套相关的产业投入会下降。

在转型阶段,政府的确可以卖更多的地,但却不知道要投什么。

刚改革开放时,城里人很少,大家基本都住在农村,所以政府一般性支出很少。而一旦这些人进如城市,一般性支出会快速增长。

所以现在所有开始进入衰退的城市,都是由于一般性的财政收入覆盖不了经常性的预算支出。

像是东北的城市,其实企业并非很差,但是这些老工业基地的现金流支出远远大过深圳、厦门等新兴城市,那里的老工人开始退休,需要庞大的社保、养老金支出,年轻人一看大事不好,赶紧跑,人口净流出,交社保、养老金的人更少,跑哪里去?

跑到深圳、厦门等人口还没开始退休,一般预算压力较小的城市。

所有城市的失败跟企业失败是一模一样的,有资本建城市的很多,能创造足够收益活下来的却很少,所以在城市化的转型阶段,矛盾的焦点不再是资本不足,而是收入不足,是现金流不足以覆盖一般性公共服务的支出。

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04

土地金融和财政

通过卖地来修路、修桥的时代将要结束了。我们现在要赶快挣钱而不是继续花钱,每一寸土地产生多少税收比土地卖多少钱更重要,税收、现金流成为衡量一个城市成败的新标准。

金融积累阶段已经完成了,开始进入运营阶段,而运营阶段最核心的内容就是你有没有创造收入、有没有创造足够的税收,所以土地要从获取金融一次性(比如:卖地)的收入为主,变成获取财政可持续的现金流收入(比如:税收)为主。

对于成功的商业模式而言,这两个公式最后都必须同时为:第一,一定要融到足够的资本才能去建桥;第二,过桥费一定要大于维护桥的费用。

城市亦如此,但是城市的问题出在建设城市容易,运营城市难,所以我估计,下一个40年会有大量的城市停止增长,甚至走向衰落,这和当年大量的手机厂、汽车厂被淘汰是一样的。

最后只会剩下几家最有竞争力的超级城市。

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05

城市投资评价指标

进入转型阶段,我们不要看城市的GDP高就去投资,而要看这个城市的现金流是否在增长;要看这个城市是不是能赚钱了,而不是看这个城市是不是能花钱,能赚来钱才是真本事。

这就意味着今后大家投资时,选择城市变得无比重要。

过去40年,选对城市的都发财了;现在也是如此,如果我们选对了城市,大家就能生存,如果选错了城市,就要和那个城市一起落寞。

下面我举一个例子,用2015年的税收和GDP两种标准来对比沈阳、东莞、泉州、福州、厦门这五个城市。

按照传统GDP的标准,城市排序应当是东莞、泉州、福州。比如沈阳GDP为7280 亿元,比厦门(3565 亿元)高出一倍,等也远高于厦门。

但如果用2.0的标准,城市的排序一下子就反过来了,厦门税收是495亿,跃居五个城市的第一位,比沈阳的492亿还高一点,然后是沈阳、东莞、福州,最后是泉州。

如果选择城市,当然不能按照GDP选择沈阳,而是要按照税收,选择厦门。

下面,我们再看一个例子。十年前,假设我们在广州和深圳间选择,你会选谁?长期以来,广州的GDP一直高于深圳,广州是毋庸置疑的珠三角老大,但是如果十年前选广州就错了,深圳才是真的在挣大钱。

大家看两个城市近十年的一般公共预算收入,一开始深圳就高于广州,到了2017年深圳一般公共预算收入是3000多亿,广州是1500亿,而这两个城市的GDP规模是差不多的。

因此,进入城市化转型阶段,现金流收入是一个远比经济总量更重要的经济指标。

一个运营中的企业也是这样,体量再大,没有利润也无济于事,所以现金流非常重要。

我们再来对滨海新区、深圳特区和浦东新区做一个比较,运用的指标是一般公共预算收入与固定资产投资的比值,固投是花钱,公共预算是挣钱,比值越大说明挣钱越多,比值越小说明花钱越多。

比值最低的是滨海新区,其经济规模和浦东新区差不多,但是它基本都在花钱;比值最高的是深圳特区,深圳特区基本是挣钱,全都是一般性收入,固投很少。

虽然这三大新区的GDP差不多,实际上它们的绩效完全不一样,深圳和浦东都挣钱了,滨海新区还在花钱,并且现在也还不知道能不能挣钱,它的快速发展可能是有问题的。

按照这个标准,我们对国内一些城市做了统计,大家可以看到上海、深圳、北京均位居前列,挣钱多,花钱少;下面的这些城市(包括厦门、南京、无锡、济南等城市)都在转型中,它们开始挣钱了但挣的不够多。

其他城市(包括扬州、重庆、三亚、沈阳等城市)都没怎么赚钱,而且还在花钱,经济增速都是由花钱带来的。

同样的道理,我们可以通过固投占GDP的比重来对城市进行筛选,大家可以看到,滨海新区固投最高,深圳的排位大幅降低。说明深圳经济增长中,固投所占的比重开始迅速减少。

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06

房地产政策

对于住房政策,去杠杆、加息、抽贷、催还,这一定会导致信用萎缩,信用只要一萎缩,社会上没人借钱了,会造成经济通缩(大家可支配的现金少了,希望存钱,消费需求下降,反而经济活力下降)。

但也不能像凯恩斯建议的那样为货币而扩大需求,像美国次贷危机前夕那样差不多免费送,不产生足够现金流的做法一样是不可持续的。

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正确的做法是“先租后售”,要设计出财务可行的方案,最终将投入收回来。

一个真实的例子,解释下一下什么是“先租后售”。2015年12月,东莞政府用成本价把土地卖给华为,条件是华为把工厂搬过来。

华为在土地上给自己的员工建房子,以每个月32块钱一平米的价格租给员工,连续五年,这五年里是有现金流收入的,五年后如果你还在华为工作,就按每平米8700元把房子卖给你。

要知道周边万科的房价已经是每平米3万元。职工交房租,五年以后交付差额以低价买下房子,5年后上市兑现期权。

对于企业来讲,华为控制了工资成本,因为租金降低,你们只要在华为干,后面还有一大笔钱等着你,职工就会接受较低的工资水平。

政府看似以成本价将土地使用权卖给华为,而实际是将原来一次性的土地金融转换成了持续性的土地财政。

华为2015年在东莞交了十亿元的税,就算不增加连续十年,也有一百个亿。

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“先租后售”的宏观经济意义是其能创造海量需求,并且能对冲经济转型。这一做法的本质,相当于通过住房作为过桥将职工未来劳动贴现穿在出来巨大的贷款需求。

假设全国每年建设1000万套先租后售,按照每平米5000原建安成本,每套100平方米,可以带动的需求就是5万亿!加上因此带来的居民装修、耐用消费品的支出,可以创造出一个新增的巨大需求。

5年以后,这些人就是新的中产阶级。而只要再培育2亿新的中产阶级,中国国内市场的巨大规模,就足以让那些企图通过贸易战压倒中国的想法冷静下来。

在城市资本型增长阶段,投资的机会来自基础设施等重资产;进入城市化2.0阶段,投向劳动力可以创造新的需求。

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当然“先租后售”不是没有条件的,正确选择区位非常重要,并非所有城市都能这样做,一线城市没问题,其他城市还是很危险。

我想强调一条,减税本身不能创造新动能,因为减税是减轻旧动能的负担,但是要创造新的动能,反而需要发现新的收费。

这听上去很矛盾,可大家回头看下过去四十年的投资怎样创造出来的?土地有偿使用以后大规模城市基础设施需求被激发出来;道桥有偿使用,催生了中国高速公路和巨大桥梁的建设;像机场建设费、座机初装费等,都曾对这些基础设施融资提供了巨大的信用。

下一步创新动能也必须如此,投资才有较快增长。记住,是收费创造需求,而不是减费创造需求。以为取消税费必然可以推动经济的简单想法,只能用来安慰舆论。

总结:对于城镇化率较高的城市,研判房地产投资进入的评价指标应关注:税收规模、公共预算收入、一般公共预算支出、固定资产投资预GDP占比等指标。
  
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